Lau 1994 noticias juridicas

Plazo de arrendamiento

El 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, entrando en vigor al día siguiente, el 19 de diciembre, afectando a los contratos de arrendamiento de vivienda que estuvieran suscritos a partir de su entrada en vigor, e incluso a los anteriores a esa fecha, que por convenio, quisieran acogerse al nuevo régimen.

Sin embargo, la vigencia de esta norma se ha visto realmente limitada ya que hace unos días, concretamente el 22 de enero, no obtuvo la necesaria convalidación en el Congreso de los Diputados, quedando automáticamente derogada.

La situación creada implica que, al haber estado en vigor durante 30 días, el nuevo régimen previsto en el citado Real Decreto Ley se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, o a los anteriores que durante su vigencia y mediante pacto, hubieran optado por acogerse a este régimen.

Sin embargo, a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 24 de enero -y ya derogados- se les aplica de nuevo la normativa «anterior» contenida en la Ley 22/29, de noviembre de 1994, de Arrendamientos Urbanos.

Tacit renewal

As a novelty, RDL 7/2019 increases the notice period for notifying the will of any of the parties not to operate the tacit renewal. In this sense, the minimum notice period available to the lessor to notify its will not to extend the contract for a longer period is extended from 1 to 4 months, and from 1 to 2 months the notice period in case it is the lessee who wants to terminate the contract.

Regarding the limitations on the rent update, the repealed RDL 21/2018 limited the increase for rent update to the annual variation experienced by the Consumer Price Index for those contracts considered of «reduced rent». In this case, RDL 7/2019 extends this limitation to all contracts.

The exception already contemplated in the LAU of 1994 is recovered, whereby leases for dwellings with a surface area greater than 300 square meters or with an initial annual rent that exceeds 5.5 times the minimum interprofessional salary in annual computation, will not be subject to the LAU. Consequently, if the leased property complies with one of the two aforementioned requirements, the lease contracts will be governed by the will of the parties, failing which, by the provisions of Title II of the LAU and, supplementarily, by the provisions of the Civil Code.

Spanish civil code

The legal regime of urban leases is currently regulated by the revised text of the 1964 Urban Leases Law, approved by Decree 4104/1964, of December 24, 1964.

In view of these circumstances, Royal Decree-Law 2/1985, of April 30, 1985, on Economic Policy Measures, introduced two modifications in the regulation of the urban leasing regime that have had an enormous impact on the subsequent development of this sector. These modifications were the freedom to convert dwellings into business premises and the freedom to agree on the duration of the lease, eliminating the mandatory nature of the forced extension in urban lease contracts.

Royal Decree-Law 2/1985 has had mixed results. On the one hand, it has allowed the downward trend in the percentage of rented housing that was occurring at the beginning of the eighties to be halted, although it has not been able to substantially reverse the trend. On the other hand, however, it has generated enormous instability in the rental housing market by giving rise to a phenomenon of short-term contracts. This in turn has produced a very significant increase in rents, which has been aggravated by its simultaneousness in time with a period of rising prices in the real estate market.

Código civil

Por las razones que se exponen a continuación, estamos de acuerdo con el informe y la recomendación de la Junta y, por lo tanto, suspendemos a Lau, a partir del 7 de marzo de 1995, del ejercicio de la abogacía por un período de ciento veinte días.

El informe y la recomendación de la Junta se hacen en virtud de una «estipulación de los hechos y de la disciplina propuesta» entre Lau y la Oficina del Asesor Disciplinario (ODC). A partir de dicha estipulación y del expediente de este procedimiento, observamos los siguientes hechos relevantes.

El 8 de diciembre de 1994, este tribunal ordenó a Lau la suspensión del ejercicio de la abogacía durante sesenta días, a partir del 7 de enero de 1995. El 20 de enero de 1995, Lau presentó una declaración jurada extemporánea de conformidad con la Regla 2.16(d) del Reglamento del Tribunal Supremo del Estado de Hawai (RSCH)[1].

El 28 de marzo de 1995, este tribunal emitió una orden que suspendía la reincorporación de Lau. Tomamos nota de la controversia sobre si Lau había cumplido con la orden de suspensión, concluimos que Lau no había cumplido con su carga de demostrar el cumplimiento de la orden de suspensión, y concluimos que el asunto debía someterse a los procedimientos ordenados establecidos bajo la RSCH 2.7.[3]