Derecho real de hipoteca

Qué es la garantía real

La garantía real significa que, sobre la base de un derecho del acreedor contra el deudor (deuda principal), un acreedor adquiere un derecho real limitado sobre la propiedad del deudor como garantía del pago del derecho del acreedor (deuda principal) por parte del deudor. La garantía real difiere de la garantía personal en que un acreedor no adquiere un derecho real limitado sobre la propiedad del deudor en el caso de la garantía personal, sino que sólo adquiere un derecho de acreedor frente a un tercero como garantía del pago de la deuda principal por parte del deudor. Este tercero suele ser el fiador del deudor.

Un requisito de la garantía real es la existencia de una deuda principal válida y exigible. La garantía real es accesoria a la deuda principal, es decir, la garantía real se extingue automáticamente si la deuda principal se paga en su totalidad.

Si el objeto de la garantía es un bien mueble, la garantía real puede adoptar la forma de prenda o de fianza notarial. En el caso de la prenda, el objeto de la misma (bienes muebles corporales o incorporales) debe ser entregado por el pignorante (deudor) al acreedor. El control físico del objeto pignoraticio es un requisito para el establecimiento y la continuación de una garantía real limitada sobre el objeto pignoraticio. El acreedor pignoraticio tiene la obligación de mantener los bienes pignorados dentro de lo razonable y, a su término, devolverlos al pignorante. Se puede inscribir una fianza notarial respecto a bienes muebles corporales específicos del deudor (hipotecante) a favor del acreedor (hipotecado) en el registro de escrituras. Tras la inscripción de esta fianza, el acreedor hipotecario adquiere un derecho real limitado sobre el bien gravado sin necesidad de entregarlo al acreedor hipotecario.

Diccionario urbano del derecho real

La palabra es un término del derecho francés que significa «prenda muerta», y que originalmente sólo se refería a la hipoteca galesa (véase más adelante), pero que en la Edad Media posterior se aplicó a todos los gajes y se reinterpretó por la etimología popular para significar que la prenda termina (muere), ya sea cuando se cumple la obligación o se toma la propiedad a través de la ejecución hipotecaria[1].

En la mayoría de las jurisdicciones, las hipotecas están fuertemente asociadas a los préstamos garantizados con bienes inmuebles más que con otros bienes (como los barcos) y en algunas jurisdicciones sólo se puede hipotecar la tierra. Una hipoteca es el método estándar mediante el cual los individuos y las empresas pueden adquirir bienes inmuebles sin necesidad de pagar el valor total inmediatamente con sus propios recursos. Véase préstamo hipotecario para los préstamos hipotecarios residenciales, e hipoteca comercial para los préstamos contra propiedades comerciales.

Un prestamista hipotecario es un inversor que presta dinero garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles. En el mundo actual, la mayoría de los prestamistas venden los préstamos que suscriben en el mercado hipotecario secundario. Cuando venden la hipoteca, obtienen unos ingresos denominados prima de liberación del servicio. Normalmente, el objetivo del préstamo es que el prestatario compre ese mismo inmueble. Como acreedor hipotecario, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad para pagar el préstamo si el prestatario no paga.

Qué es el derecho real en la ley

La propiedad real es el terreno, todo lo que está permanentemente unido al terreno y todos los derechos de propiedad, incluido el derecho a poseer, vender, arrendar y disfrutar del terreno. Los bienes inmuebles pueden clasificarse según su uso general como residencial, comercial, agrícola, industrial o de uso especial. Para entender si tiene derecho a vender su casa, necesita saber qué derechos posee -o no- sobre la propiedad.

Para entender la propiedad inmobiliaria, es útil empezar con la tierra y los bienes inmuebles. La tierra se define como la superficie terrestre que se extiende hacia abajo hasta el centro de la tierra y hacia arriba hasta el infinito, incluyendo todo lo que está permanentemente unido por la naturaleza, como las rocas, los árboles y el agua. La tierra también incluye los minerales que se encuentran debajo de la superficie terrestre y el espacio aéreo que se encuentra por encima de la tierra.

Por el contrario, los bienes inmuebles se definen como la tierra en, por encima y por debajo de la superficie terrestre, incluyendo todo lo que está permanentemente unido a ella, ya sea natural o artificial. Así, mientras que la tierra incluye sólo los componentes permanentemente unidos por la naturaleza, los bienes inmuebles incluyen cualquier mejora artificial y permanente de la tierra, como calles, servicios públicos, alcantarillado, vallas y edificios.

Ejemplos de derechos reales frente a derechos personales

El acreedor hipotecario se convierte en un acreedor garantizado del deudor en la mayoría de los casos y, por lo tanto, permite que el acreedor hipotecario que haya registrado la fianza notarial general sea el primero en recibir las cantidades que se le adeuden del producto cuando se venda el bien mueble.

Sin embargo, para obtener esta posesión, el acreedor tendrá que obtener una orden judicial. Una vez en posesión de los bienes muebles, el acreedor hipotecario se habrá convertido en un acreedor garantizado con derecho real. Sólo entonces podrá vender los bienes embargados para pagar la deuda.

Si el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario llegan a un acuerdo de ejecución paritaria, los bienes garantizados podrán venderse sin que el acreedor hipotecario tenga que obtener una orden judicial, pero el deudor hipotecario deberá aceptarlo de antemano.

Si el acreedor hipotecario no toma posesión de los bienes muebles y el deudor hipotecario entra en liquidación o rescate empresarial, el acreedor hipotecario seguirá siendo un acreedor no garantizado hasta que se obtenga una orden judicial para garantizar los bienes.