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Cómo afectarán las ejecuciones hipotecarias al mercado de la vivienda

Un número récord de préstamos hipotecarios están en mora o en peligro de serlo. Muchas de las propiedades que respaldan estos préstamos acabarán pasando por el proceso de ejecución hipotecaria. Cada vez hay más estudios que demuestran que las viviendas ejecutadas se venden con descuento y que las ejecuciones hipotecarias tienen un impacto negativo en el valor de otras viviendas cercanas. El efecto sobre el valor de las propiedades cercanas se produce por dos razones diferentes, pero mi trabajo reciente sugiere que predomina una u otra dependiendo de ciertas características del barrio donde se producen las ejecuciones hipotecarias. Este hallazgo implica que podrían ser necesarios diferentes enfoques para mitigar los efectos negativos de las ejecuciones hipotecarias en diferentes barrios.

Cerca de 2 millones de viviendas se encuentran en algún punto del proceso de ejecución hipotecaria, según RealtyTrac. La mayoría de ellas aún no han salido a subasta, y casi una cuarta parte son propiedad de los prestamistas que concedieron o compraron las hipotecas de las viviendas. Se avecinan más ejecuciones hipotecarias: según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, el número de hipotecas en proceso de ejecución o con más de 90 días de morosidad alcanza un récord de unos 4,2 millones.

Un demandante debe demostrar que entregó los avisos legales de ejecución hipotecaria de viviendas

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A principios de este mes, una lectora, Pamela Norvell, escribió una sugerencia para reducir la crisis de las ejecuciones hipotecarias. Sugirió una congelación y/o una reducción de los tipos de interés a sus niveles originales. Al hacer su sugerencia, la Sra. Norvell se preguntaba qué era lo que estaba causando que los prestamistas ejecutaran las propiedades en lugar de hacer un arreglo o una reestructuración. A nosotros también nos dio curiosidad.

Resulta que el coste de una ejecución hipotecaria es bastante asombroso y nos preguntamos por qué los prestamistas y los inversores a los que representan no se lanzan a una solución, cualquier solución, que les permita evitar la ejecución hipotecaria siempre que sea posible.

El coste de evitar una ejecución hipotecaria no es fácil de clasificar. Suponemos que incluye los costes de personal para hablar con el prestatario, recopilar los documentos financieros (una tarea que hemos observado que parece excesivamente difícil para el prestatario), revisar los documentos, pedir y revisar la tasación, el coste de esa tasación (que probablemente sea una opinión de precios de corredores menos cara o BPO) y la preparación de una justificación para los responsables de la toma de decisiones para cualquier plan de solución.

Precio de la ejecución hipotecaria frente al valor de mercado

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Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario), u otro acreedor del derecho de retención, obtiene la terminación del derecho de rescate equitativo de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario), ya sea por orden judicial o por efecto de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico)[2].

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El titular de la hipoteca normalmente puede iniciar la ejecución hipotecaria en un momento especificado en los documentos de la hipoteca, normalmente algún período de tiempo después de que se produzca una condición de incumplimiento. En Estados Unidos, Canadá y muchos otros países, existen varios tipos de ejecución hipotecaria. En EE.UU., por ejemplo, dos de ellos -a saber, por venta judicial y por poder de venta- son ampliamente utilizados, pero otros modos son posibles en algunos otros estados de EE.UU.

Efectos de la ejecución hipotecaria en el derecho de la competencia

Una vivienda embargada es un símbolo visible de la crisis inmobiliaria actual. El número de viviendas en Estados Unidos con al menos un expediente de ejecución hipotecaria aumentó de 717.522 en 2006 (0,6% de todas las viviendas) a 2.330.483 en 2008 (1,8% de todas las viviendas). Los últimos informes de RealtyTrac® muestran que el número de propiedades que entran en ejecución hipotecaria continuó aumentando hasta el primer trimestre de 2009.37 Sin señales de que la recesión haya terminado, es probable que la actividad de ejecución hipotecaria se mantenga en un nivel alto en el futuro cercano.

Esta sección se centra en la geografía de las ejecuciones hipotecarias -cómo difiere la tasa entre los condados de Estados Unidos- y el papel de la demografía para explicar esas diferencias. Una cuestión específica de interés es si la mayor presencia de residentes minoritarios o inmigrantes en un condado está asociada a una tasa de ejecuciones hipotecarias relativamente alta. La pregunta surge porque varios estados con tasas de ejecución hipotecaria superiores a la media, como California, Nevada, Arizona y Florida, también albergan un gran número de latinos e inmigrantes.