Ley arrendamientos urbanos 1994

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El 23 de mayo de 2013, el Gobierno español aprobó la Ley 4/2013 de Reforma del Régimen de Arrendamientos Urbanos, que modifica parcialmente la Ley 29/1994. Pretende corregir la debilidad del actual mercado español de alquiler, fomentando el arrendamiento dada la baja tasa en comparación con el gran número de unidades de localización desocupadas. Esta nueva normativa entró en vigor el 5 de junio de 2013 con el objetivo principal de flexibilizar el mercado del alquiler.

Asimismo, el arrendatario -mediante un preaviso de 30 días- puede rescatar el contrato una vez transcurridos seis meses. En estas circunstancias, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador por el importe que le resta del contrato.

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Esta nueva modificación de la regulación contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, busca incrementar la oferta de alquiler de viviendas, para aumentar la demanda, y un ajuste a la baja de los precios de los alquileres con el fin de que su oferta sea atractiva para los consumidores. En definitiva, busca promover el alquiler como una alternativa atractiva para satisfacer las necesidades de vivienda de los inquilinos.

Queda expresamente excluida de la regulación de la Ley la cesión temporal de viviendas totalmente equipadas y destinadas a su uso inmediato, con fines turísticos y lucrativos, cuando se encuentren en un régimen específico derivado de la legislación sectorial (Comunidades Autónomas), tal y como se menciona expresamente en el artículo 5.

Las partes pueden negociar libremente la duración del contrato. No obstante, la Ley establece para el arrendador un mínimo de 3 años. En caso de ser inferior, la renta se prorrogará automáticamente por períodos de un año hasta dicho mínimo de 3 años.

El inquilino puede rescindir el contrato a los seis meses, avisando previamente con 30 días de antelación, sin indemnización; no obstante, las partes pueden acordar una indemnización de un mes de renta por cada año que reste de vigencia del contrato pactado. Esta medida beneficia a los inquilinos porque se les exime de la obligación de cumplir íntegramente el periodo pactado. La nueva normativa pretende fomentar la movilidad de los trabajadores, así como la de aquellos inquilinos que quieran cambiar de ubicación por motivos económicos o personales.

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Las personas físicas que son propietarias de un inmueble en España y no tienen ingresos por alquiler están obligadas a presentar una declaración anual, el Modelo 210, y a pagar el impuesto sobre la renta en función del Valor Catastral del inmueble.

El abogado Raymundo Larraín Nesbitt nos da una visión general de la ley de arrendamientos urbanos en España (o LAU) que se aplica en todo el país. Esta ley regula los contratos de alquiler de larga duración, entre otros tipos de alquiler.

Hay que tener en cuenta que he simplificado mucho la LAU para facilitar su comprensión, pero en realidad sus entresijos y matices son mucho más complejos de lo que quiero explicar. Es muy recomendable que los lectores interesados en la materia consulten la sección de «artículos relacionados» (al final de este artículo) que son específicos y tratan, por ejemplo, de los desahucios de inquilinos.

La España de la posguerra civil sufría una escasez crónica de viviendas. En aquella época las familias eran numerosas y necesitaban toda la protección que pudieran reunir de las autoridades. Este fuerte sesgo a favor de la protección de los derechos de los inquilinos quedó tan profundamente arraigado en la psique de los legisladores que impregna todas las leyes de arrendamiento hasta el día de hoy.

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El pasado 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, entrando en vigor al día siguiente, el 19 de diciembre, afectando a los contratos de arrendamiento de vivienda que estuvieran suscritos a partir de su entrada en vigor, e incluso a los anteriores a esa fecha, que por convenio, quisieran acogerse al nuevo régimen.

Sin embargo, la vigencia de esta norma se ha visto realmente limitada ya que hace unos días, concretamente el 22 de enero, no obtuvo la necesaria convalidación en el Congreso de los Diputados, quedando automáticamente derogada.

La situación creada implica que, al haber estado en vigor durante 30 días, el nuevo régimen previsto en el citado Real Decreto Ley se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, o a los anteriores que durante su vigencia y mediante pacto, hubieran optado por acogerse a este régimen.

Sin embargo, a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 24 de enero -y ya derogados- se les aplica de nuevo la normativa «anterior» contenida en la Ley 22/29, de noviembre de 1994, de Arrendamientos Urbanos.